¿Que debo saber para comprar un ejido?
A partir de la expedición de la Ley Agraria, se dio una nueva regulación sobre la regulación de la tierra en el campo mexicano, al grado que algunos incluso le llamaron la contrarrevolución. Sin embargo, y dejando de lado la cuestión de tipo político, es un tema en el que existe un desconocimiento por parte de quienes poseen parcelas en el campo mexicano, lo cual ha generado un sinnúmero de problemas sobre la certidumbre respecto de la legal propiedad de la tierra, e incluso la desconfianza de los inversionistas ante la leyenda urbana del ejido.
Por ello en esta breve exposición anotaremos las principales formalidades que deben observarse en la transmisión de estas tierras.
En principio, hay que tener en cuenta que corresponde a la Asamblea ejidal, de conformidad con el artículo 23, fracción X, de La Ley Agraria determinar la delimitación, asignación y destino de las tierras de uso común, por lo que acorde a lo dispuesto por el artículo 56 de la misma Ley, el núcleo de población agrario puede determinar el destino de las tierras que no estén formalmente parceladas, efectuar su parcelamiento, reconocer el parcelamiento económico o de hecho o regularizar la tenencia de los posesionarios o de los que carezcan de los certificados correspondientes y, para en su caso, destinarlas al asentamiento humano, al uso común o a parcelarlas en favor de los ejidatarios.
¿Cómo se clasificación las tierras?
La Ley Agraria vigente, clasifica las tierras ejidales por su destino en:
• Tierras para el asentamiento humano. Estas integran el área necesaria para el desarrollo de la vida comunitaria del ejido, y se conforman por los terrenos en que se ubica la zona de urbanización y el fundo legal.
• Tierras de uso común. Constituyen el sustento económico de la vida en comunidad del ejido. Representan aquella superficie que no ha sido especialmente reservada por la Asamblea para el asentamiento humano o las parcelas.
• Tierras parceladas. Sobre éstas el ejidatario en lo individual, o varios ejidatarios en su conjunto, tienen derecho a su aprovechamiento, uso y usufructo.
Como todo lo relacionado con el tema del destino de la tierra, es facultad de la Asamblea señalar y delimitar estos tres tipos de tierra.
¿Cuáles son los Derechos sobre las parcelas?
Corresponde a los ejidatarios el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus parcelas. Los derechos sobre éstas se acreditan por medio de los certificados parcelarios y, mientras se expiden éstos, por los certificados de derechos agrarios librados bajo las anteriores legislaciones.
A partir de la asignación de parcelas, los ejidatarios pueden vender sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población agrario. Para ella es suficiente la conformidad por escrito entre el comprador y el vendedor —ante dos testigos— correspondiendo al Comisariado Ejidal realizar la notificación al Registro Agrario Nacional y efectuar la anotación respectiva en el Libro de Registro del núcleo ejidal.
Los ejidatarios pueden también adoptar el dominio pleno de sus parcelas, es decir, podrán adquirir la propiedad sobre sus parcelas, las cuales ya no estarán sujetas al régimen ejidal sino al régimen de la propiedad privada, regida por el derecho común.
¿Cómo se adquiere el dominio pleno?
Con relación a la posible adquisición del dominio pleno sobre las parcelas, es necesario resaltar:
• La autorización para la adopción del dominio pleno sobre las parcelas es potestativo de cada Asamblea ejidal; esto es, no es un acto forzoso.
• La adquisición del dominio pleno sobre las parcelas es decisión de cada ejidatario.
• En todo caso se requiere la estricta observancia del procedimiento establecido en la Ley Agraria.
• Ante todo, es indispensable que las parcelas sobre las que se pretenda adoptar el dominio pleno, hayan sido delimitadas y asignadas en términos del artículo 56 de la Ley Agraria, PROCEDE.
¿Cuáles son las Tierras formalmente parceladas?
Si las tierras están formalmente parceladas y existe el plano definitivo de dicho parcelamiento, se deberá:
• Contar con el certificado parcelario.
• Solicitar a la Asamblea la autorización para adoptar el dominio pleno.
• Celebrar Asamblea ejidal, en los términos del artículo 23, fracción IX, de la Ley Agraria, observando lo dispuesto por los artículos 24 a 28 y 31 de la misma normatividad, para autorizar que los ejidatarios adopten el dominio pleno sobre sus parcelas.
• Inscribir el acta de asamblea en el Registro Agrario Nacional, a partir de lo cual los interesados podrán asumir el dominio pleno de sus parcelas, solicitando a dicho Registro la baja del certificado parcelario y la expedición del título correspondiente.
Aspectos importantes a considerar para la celebración de la Asamblea
• Se debe convocar por medio de cédulas colocadas en los lugares más visibles del ejido, en las que se expresen los asuntos a tratar, el lugar, la fecha y hora de la reunión.
• Se debe expedir la convocatoria por lo menos con un mes de anticipación a la fecha programada para la celebración de la Asamblea.
• Se debe notificar a la Procuraduría Agraria sobre la celebración de la asamblea por lo menos con un mes de anticipación a la fecha programada para su celebración, a efecto de que esta envíe a un representante.
• Se debe proveer lo necesario para que asista el fedatario público, notario de preferencia.
• Se debe celebrar la asamblea dentro del ejido o en el lugar habitual, salvo causa justificada que debe estar debidamente documentada.
• Es muy importante instalar la asamblea, en caso de primera convocatoria, con la presencia de cuando menos las tres cuartas partes (75%) de los ejidatarios con derechos vigentes. En estas asambleas los ejidatarios deberán acudir personalmente, sin poder designar representante.
• En caso de ser en segunda o ulterior convocatoria, la asamblea se instalará válidamente cuando se reúna la mitad más uno de los ejidatarios con derechos vigentes. En estas asambleas los ejidatarios tampoco podrán designar mandatario.
• Las resoluciones deberán contemplar el voto aprobatorio de las dos terceras partes de los asistentes a la Asamblea.
Acta de Asamblea.
Es muy importante considerar que el acta deberá contener, cuando menos, lo siguiente:
• Lugar donde se celebra.
• Fecha y hora de celebración.
• Fecha de la convocatoria; si es primera, segunda o ulterior convocatoria, sus fundamentos legales y señalamiento expreso de que ésta cumple con los requisitos del artículo 25 de la Ley Agraria.
• Los acuerdos respecto de los asuntos señalados en el orden del día de la convocatoria.
• Número de ejidatarios asistentes y el porcentaje que representan del total de los que tienen derechos vigentes, para efectos del quórum.
• Señalamiento expreso de que el número de ejidatarios asistentes cumple —según sea el caso de primera, segunda o ulterior convocatoria— con los requisitos estipulados por el artículo 26 de la Ley Agraria y declaratoria formal de quórum legal.
• Se sugiere que el Presidente o Secretario del Comisariado Ejidal o el Presidente del Consejo de Vigilancia —bajo protesta de decir verdad— manifieste que los asistentes son las personas cuyos nombres aparecen en la Lista de Asistencia o en el Libro de Registro de ejidatarios.
• Puntualizar que el Presidente de la Asamblea hizo mención expresa que las resoluciones de este tipo de asambleas, para ser válidas, requieren el voto aprobatorio de las dos terceras partes de los asistentes a la misma y que son obligatorias para los ausentes y disidentes.
• Que se convocó con la anticipación debida a la Procuraduría Agraria y que se encuentran presentes su representante y el fedatario público.
• Que se solicitó y, en su caso, se aprobó la autorización para que los ejidatarios puedan adoptar el dominio pleno sobre sus parcelas. Deberá consignarse el número de votos y el porcentaje que éstos representen del total de los asistentes a la Asamblea.
• Fecha y hora de clausura de la Asamblea.
• Levantar el acta respectiva que deberá ser firmada por los integrantes del Comisariado Ejidal y del Consejo de Vigilancia. Quien deba firmar y no sepa hacerlo, imprimirá su huella digital debajo de donde esté escrito su nombre.
• Firma del representante de la Procuraduría Agraria y del fedatario público.
• Firma de los ejidatarios presentes que deseen hacerlo. Quien quiera firmar y no sepa hacerlo, podrá imprimir su huella digital debajo de donde esté escrito su nombre.
• Si algún ejidatario presente desea manifestar su inconformidad sobre cualquiera de los acuerdos asentados en el acta, podrá firmar o estampar su huella digital debajo de donde esté escrito su nombre, haciendo constar tal hecho.
• Pasar el acta ante la fe del fedatario público que asista.
• Por último, el acta deberá ser inscrita en el Registro Agrario Nacional.
Después de adoptar el acuerdo correspondiente por la Asamblea, los ejidatarios interesados podrán asumir el dominio pleno sobre sus parcelas, para lo cual deberán solicitar al Registro Agrario Nacional:
• Dar de baja la inscripción de sus certificados parcelarios,
• Expedir el título de propiedad respectivo, e
• Inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad de la localidad de que se trate.
A partir de la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas, para todos los efectos legales, a las disposiciones del derecho común.
La adopción del dominio pleno sobre las parcelas no implica cambio alguno en la naturaleza jurídica de las demás tierras ejidales (de asentamiento humano, uso común y otras parcelas), ni alteración del régimen legal, estatutario o de organización del ejido.
El ejidatario que haya adquirido el dominio pleno sobre su parcela seguirá siendo miembro del núcleo de población agrario, a menos que no conserve derechos sobre otra parcela ejidal o sobre tierras de uso común; de ser así el Comisariado Ejidal deberá notificar la separación del ejidatario al Registro Agrario Nacional.
Procedimiento para la enajenación de parcelas sobre las que se adquirió dominio pleno En los casos de primera venta de parcelas sobre las que se haya adquirido el dominio pleno, es importante considerar que existe el de derecho del tanto; es decir, tendrán preferencia para comprarlas las siguientes personas:
· Los familiares del vendedor,
· Las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año,
· Los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población agrario ejidal, en ese orden.
Este derecho del tanto deberá ser ejercido por los interesados dentro de un término de 30 días naturales contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará su derecho. Es muy importante documentar esta notificación a las personas arriba indicadas, ya que si no se hiciere la notificación correspondiente, la venta podrá ser anulada, es decir, no será válida.
El Comisariado Ejidal y el Consejo de Vigilancia son responsables de verificar que se cumpla con la debida notificación. Ésta podrá hacerse al Comisariado Ejidal —con la participación de dos testigos o ante fedatario público— y surtirá efectos para aquellos que gocen del derecho del tanto.
El Comisariado Ejidal —bajo su estricta responsabilidad— deberá publicar de inmediato, en los lugares más visibles del ejido, la relación de bienes o derechos que serán vendidos.
En caso de que se presenten varios solicitantes del derecho del tanto con posturas iguales, el Comisariado Ejidal, ante fedatario público, realizará un sorteo para determinar a quién corresponde la preferencia.
La primera venta de parcelas sobre las que se haya adoptado el dominio pleno a personas ajenas al núcleo de población agrario, será libre de pago de impuestos o derechos federales para el vendedor y deberá hacerse —cuando menos— al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito.
No hay que olvidar que si las tierras sobre las que se adquiere el dominio pleno se localizan en las áreas declaradas de reserva para el crecimiento de un centro de población, de conformidad con los planes de desarrollo urbano-municipal, el vendedor deberá respetar —además— el derecho de preferencia que la Ley General de Asentamientos Humanos otorga a los gobiernos de los estados y municipios para su adquisición.
Además si las tierras sobre las que se adquiere el dominio pleno se encuentran dentro de los planes o programas estatales o municipales de desarrollo urbano, sus titulares o adquirientes deberán sujetarse a las leyes, reglamentos y planes vigentes en materia de asentamientos humanos.
Tampoco hay que olvidar lo que la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente disponen sobre las áreas naturales protegidas, parques nacionales, etcétera, y las disposiciones locales sobre la materia.
No hay que olvidar que al adquirirse el dominio pleno, no se pierde el carácter de ejidatario, conforme se establece en la siguiente tesis de jurisprudencia
Época: Novena Época
Registro: 169892
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XXVII, Abril de 2008
Materia(s): Administrativa
Tesis: III.2o.A.166 A
Página: 2363
EJIDATARIOS. NO PIERDEN ESE CARÁCTER AL ADQUIRIR EL DOMINIO PLENO SOBRE SUS TIERRAS EJIDALES.
Del análisis sistemático del artículo 83 de la Ley Agraria se advierte que no porque un ejidatario adquiera el dominio pleno sobre sus tierras ejidales, pierde el carácter de titular de derechos agrarios, toda vez que en términos del precepto 14 de la citada ley, corresponde a los ejidatarios, además del derecho de uso y disfrute sobre sus parcelas, los que el reglamento interno de cada núcleo de población les otorgue sobre las demás tierras ejidales y aquellos que legalmente les correspondan.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 161/2007. Fanuel Villa Terrones. 24 de enero de 2008. Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Rodríguez Olmedo. Secretario: José Neftalí Ariel Cabanillas Lugo.
Si requieres de mayor información, asesoría o representación en juicio, contáctame y con gusto te ayudo.
